Стоит ли сегодня покупать акции Realty Income – или это ловушка?

от

Realty Income (O). Да, это один из гигантов среди тех, кто зарабатывает на недвижимости в США. Десять с половиной тысяч объектов, рыночная капитализация под 50 миллиардов — ну, звучит круто, да? Но кто вообще верит этим цифрам? Реально, это так? И что, если я скажу, что за этим великим портфелем скрывается одна большая стратегическая маскаровка, чтобы заманивать невнимательных инвесторов?

"Покупай на слухах, продавай на новостях". А потом сиди с акциями никому не известной биотех-компании. Здесь мы про скучный, но рабочий фундаментал.

Читать отчёты

Конечно, большинству из вас это скажут, что Realty Income — это, мол, долгосрочный хит, особенно учитывая его показатели. Вот только стоит только чуть-чуть присмотреть — и выясняется, что главная причина его неудач в последние годы — это «интересная ситуация» с процентными ставками. Ну, поболтать о лучших временах — легко, а вот понять, что реально под этим всем скрывается — уже сложнее. И, честно говоря, есть подозрение, что этот рекордный 5.7% дивиденд — это скорее как рекламный трюк, чтобы люди не заметили, что их инвестиции могут застрять в каком-то мутном застояльном болоте.

Realty Income — это что-то вроде живого, постоянно растущего на бумаге, трофея?

Этот REIT — «net lease», что переводится как «чистая аренда», и в нормальных разговорах это звучит как что-то свежее и безопасное. Но, на самом деле, это бизнес, построенный на аренде, которая вроде бы должна казаться устойчивой. Он покупает здания у компаний, которые уже домовладельцы, а потом с ними заключает договор аренды с фиксированными сроками и пообещаниями ежегодного увеличения арендной платы.

Ну, и чего это дает? Уж точно не гарантию нежизнеобеспеченности, как думают многие. Тенантами тут чаще всего — магазины, рестораны, гипермаркеты. Всё вроде бы надежное, так? Ну, если вы считаете, что долларовые магазины и кафе — это всегда залог стабильности, то, может, вам и правда стоит вложиться. Но я бы не стал торопиться с уверенностью, потому что: во-первых, такие арендаторы всегда сопротивляются экономическому спаду как коты — то есть, побеждают все кризисы. А во-вторых, договоры долгие, и за это время бизнес может потерять актуальность, и арендодатель попадает в зависимость от метаморфоз этого рынка.

Говоря проще, это не так идеально, как кажется. И компания упрямо делает вид, что создает стабильный поток доходов — и да, она увеличила выплату дивидендов уже 111 кварталов подряд, что, по их логике, будто делает их волшебниками. Но кто вообще следит за тем, чтобы эти выплаты не были просто манипуляцией со стороны бизнеса? А что, если, например, возникнет кризис, и ваши любимые магазины станут пустой, скучной развалиной, и все эти долгосрочные договоры вдруг расторгнут? Тогда что? Вот именно.

Ну и кто эти 15 600 объектов собирается держать вечно?

Может показаться, что 15 600 — это реально гигантский активный запас, и всё это —пара радужных горизонтов. Но под этим ура-патриотизмом скрывается одно простое: рынок недвижимости в США — это, извините, триллион с лишним денег, и Realty Income — это всего лишь капля в море. Текущая доля открытых публичных REIT — около 215 миллиардов, что, честно говоря, немного, чтобы считать их хозяевами этого рынка. В сфере гейминга, дата-центров, медицины — компания еле-еле начала раздвигать границы — и, повторюсь, она ведь играется в этом только недавно.

А вот в Европе — гипотетически он ещё хуже. Там рынок — в три раза больше, порядка восьми с половиной триллионов, — но только 0.1% недвижимости в руке публичных REIT, что говорит о бесконечных возможностях для роста и о безумных перспективах. Или о том, что рынок еще не начал даже просыпаться.

А стоит ли уже сегодня, по-вашему, покупать акции Realty Income?

Ответ, как обычно, — «зависит». У каждого — Свой портфель, свои цели и свои грехи. А что ты скажешь, если я скажу, что инвестировать — это, скорее всего, для тех, у кого сил и терпения больше, чем у обычного человека? Что, если я добавлю, что с 1994 года эта компания показывает рост и даёт 13.6% в год? Ну, так — кто-нибудь должен был, так сказать, влить немного песка в этот механизм. Потому что, если вспомнить, что за эти 30 лет инвестор, вложивший тогда 10 тысяч — ну, скажем, в Realty Income — может получить сейчас чуть больше полумиллиона, и примерно 30 тысяч в год дивидендов — то не лучше ли было просто оставить деньги в ящике и не связываться с этим цирком?

И это, при условии, что инвестор вложил разово и забыл. Что, если ежегодно добавлять по тысяче или две? Тогда — да, вероятность, что это работает, растет. Но, подати этот рост на фоне странных тенденций экономки — кто знает — и все эти истории о создании богатства на основе долгосрочных вложений — чуть ли не пассаж в кино о надежде, которую лучше спрятать где подальше и не смотреть — иначе можно потерять покой и кусочек нервов.

Вот такие дела. Вроде бы, Realty Income — это симпатичный механизм. Но будьте осторожны: иногда за красивой фасадой скрывается совсем не то, что вы ждёте. Хороший совет — не верить всему, что вас убедительно заверяют. Или хотя бы — умеете ли вы управлять своим кредитом, пока не станет поздно?

И да, не забудьте — рынок недвижимости в основном — это игра в долгую, а не в быстрый доход. Так что — решайте, стоит ли вам играть в это или оставить это кому-то более терпеливому. Или более глупому. 😉

Смотрите также

2025-07-24 16:18